Чтобы купить квартиру у застройщика в ипотеку самостоятельно без привлечения риелтора, нужно знать несколько верных шагов.
Этапы сделки
Подбор варианта
Необходимо подъехать в офис продаж, где менеджеры предложат квартиры от застройщика, и помогут с выбором недвижимости, уточнив несколько вопросов:
- в браке или нет;
- есть ли дети;
- какая кредитная история;
- что хотели бы приобрести – например, 1-ну или 2-х комнатную квартиру;
- для жизни или для инвестиций.
После опроса, менеджер расскажет абсолютно все подходящие для вас варианты.
Локация
Когда были рассмотрены варианты недвижимости, можно выезжать на объект недвижимости. Также следует заранее просчитать стоимость ипотеки и уже знать цены рассматриваемого жилья.
Бронирование
Когда определились с локацией, планировкой и ценой квартиры, следует забронировать жилье. В среднем бронь составляет от десяти до ста тысяч рублей. Бронь позволяет зафиксировать квартиру и цену за покупателем. И если будет подниматься цена на недвижимость, то благодаря брони, ваша цена на квартиру останется зафиксированной.
Подготовка документов
Если квартира приобретается в ипотеку, то необходимо предоставить будет:
- 2 НДФЛ или справку, которую требует банк по своей форме;
- копия трудкнижки.
Когда все документы в сборе, можно подаваться на ипотеку. Банк со своей стороны одобряет стандартную ставку под семь процентов по государственной программе, либо же по семейной от пяти до шести.
Если ипотека одобрена по субсидированной ставке, то застройщик направит письмо гарантийного характера на снижение ставки.
Когда гарантийное письмо получено, банк снижает ставку до 0,1-2% и происходит перерасчет.
Заключение договора
Когда ипотека до конца одобрена, заключается договор. Договор может быть двух видов:
- договор долевого участия;
- договор купли-продажи – заключается, когда дом уже сдан и ключи можно сразу получить после сделки.
Перед заключением договора, следует его очень тщательно прочитать. Если есть сомнение, то можно обратиться в риелторскую службу, где опытные специалисты за небольшое вознаграждение «вычитают» договор. Обычно договоры стандартные. Самое главное обратить внимание и проверить данные.
Кредитный договор
Когда с договором купли продажи или договором долевого участия ознакомлены, следует далее оформить кредитный договор от банка. Также очень тщательно изучите договор особенно в части скрытых пунктов. Если есть сомнения, то можно обратиться также в риэлторскую службу, где специалист по ипотечной недвижимости за небольшое вознаграждение поможет разобраться в нюансах кредитного договора.
Страховка
Страховка бывает на жизнь покупателя и страховка на конструктив здания. Если приобретается квартира по договору купли-продажи, то тут идет сразу две страховки на жизнь и на конструктив.
Страховку необходимо будет оплачивать один раз в год.
Если страховку будет не оплачена, то банк поднимает ставку по ипотеке и, следовательно платежи за месяц вырастут. Все это прописывается в кредитном договоре.
Оценка
Если недвижимость приобретается по договору купли-продажи, то необходимо будет сделать оценку квартиры для ипотеки. Потому что квартира будет под залогом банка. Также оценка будет производиться после того, когда будете оформлять ее в собственность. Оценка по договору долевого участия не производится.
Сделка
Когда все документы на руках:
- одобрена ипотека;
- «вычитан» договор долевого участия или договор купли-продажи;
- страховка;
- оценка – если это купля продажа.
Можно проводить сделку – подписывать документы. Если подписание по классической схеме, то необходимо сначала приехать к застройщику и подписать документы и только потом ехать в банк подписывать кредитный договор. Если подписание сделки производиться в электронном виде, то нужно подъехать будет только в банк.
Эскроу-счет
Многие застройщики продают по эскроу-счетам. Например, назначен день сделки. Все документы на руках. Выходим на сделку и открываем эскроу-счет если он есть у застройщика.
Когда открыт эскроу-счет параллельно открывается аккредитив. На аккредитиве лежат деньги первоначального взноса плюс ипотечные деньги. После того, как Росреестр регистрирует договор с аккредитива деньги переводятся на эскроу-счет. Если эскроу-счета нет у застройщика, то деньги перейдут сразу застройщику.
После того как Росреестр зарегистрирует документы, необходимо будет ежемесячно оплачивать ипотеку. И если дом сдается, то вас застройщик пригласит на получение ключей на квартиру.
По акту приема-передачи принимается квартира. Лучше пригласить специалиста по приемки квартиры у застройщика. Только он сможет увидеть нюансы, которые могу быть не заметны для собственника жилья. Если все хорошо, то подписывается акт-передачи.
Ну вот теперь можно заезжать в новое жилье и делать ремонт!
